财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
适当增加供地是抑制房价过快上涨的长期对策
卓勇良
中国的商品房价格在未来10余年之内,应该是持续上涨的趋势。这并不是哪一个机构或个人的主观愿望能决定的,是一个客观趋势。当前的关键是控制涨幅,使得房价涨幅小一些,至少应一定程度地低于工资增长速度。

 1、住房需求长期较快增长是客观趋势

按照世界银行发展报告提供的数据,在人均GDP从1000美元至20000美元的发展时期,人均住房消费支出增长速度,是GDP增长速度的1.8倍。也就是GDP增长一个百分点,住房消费支出增长1.8个百分点。根据浙江的状况,人均GDP达到20000美元,起码还需要15年左右时间。所以至少在这15年时间内,住房需求将持续较快上升。

仍以浙江为例。2009年,浙江城镇居民人均购建房支出高达2391元,比上年增长2.1倍,其中20%高收入家庭人均购建房支出8178元,增长1.9倍。尽管住房需求增长比较复杂,存在着投资需求兴风作浪因素,不过主体应该是刚需和改善性需求。

全国从1998至2008年的10年间,商品住宅销售面积年均增长速度高达18.4%,销售额年均增长速度高达25.9%。这种长时期持续的快速增长,是不可能由投资性需求独家支撑的。

再从人均居住面积计算。2006年全国城镇人均居住面积为27.1平方米,日本2008年人均居住面积约47平方米。根据中国近10年城镇人均居住面积,平均每年提高1平方米计算,则还要约20年,才能达到当前日本的人均居住水平。所以从这一点看,全国城镇住宅需求持续较快增长,至少还需要持续约20年。

2、抑制住房需求绝非正招

中国经济从中等收入迈向高收入阶段,房地产业是一个重要的助推器,其重要性绝不仅仅限于增加GDP这么一个简单功能。

――房地产业是生活方式的提升器。一套宽敞、具有一定装修水平的住房,代表着一种舒适、方便,有益于社会交往和身心健康的生活方式,这也正是经济社会发展的一个重要标志。改革开放前,上海居民两代甚至三代同堂,是非常不人道的一种生活方式。就当前来说,很难想象当一些地区的人均GDP达到6000美元之后,多数居民仍然居住在狭小、简陋的住房内。如果真的这样,那就只能说明经济社会结构的极端不均衡。

“让中产阶级提高生活品位,让中西部农民实现产业转移”,正是房地产业在当前发展阶段的一个重要功能。1978-2006年,中国城市人居住房建筑面积从6.7平方米,提高到了27.1平方米,形成了一支以中西部农民工为主体的3300多万人的建筑工人大军。

――房地产业是重要的收入分配器。人们个体素质之间的高度差异,决定了收入水平的高度差异,这再加上经济社会体制的不合理,更加剧了收入悬殊。税收当然是收入分配的一个重要调节器,但税收也会产生较大的副作用。如边际税率过高,有可能导致全社会道德水平普遍下降,黑社会猖獗等问题。在市场经济格局下,促使“有钱人”慷慨花钱,穷人能体面地具有一份提高自身福利水平的工作,首推房地产业。

“让富人花钱,让穷人挣钱”,正是房地产业弱化当前中国严重的分配矛盾的一个重要功能。所以从这一点看,适当建造一些高价豪宅,实际上是有利于这个社会健康发展的,有利于央行回收流动性,社会各方对此应该具有足够的宽容度,政府政策也应网开一面。其实在一些低丘缓坡区域建造高档住宅,并不会对于中国的土地资源具有多么大的杀伤力。反过来说,如果绝大多数“有钱人”把财富“窖藏”起来,或转移到国外,那就只能导致国内社会矛盾的进一步恶化。

――房地产业是城市发展的加速器。在当今中国基层政府“吃饭财政”格局下,城市建设资金的多半部分来自于房地产业。卖地其实只是一部分收入,另一块收入就是房地产业的各项税费。一大批农村青年向往着城市,一大批青年才俊向往着在大城市发展他们的事业,而正是城市的快速发展,为他们提供了施展才华的巨大舞台。

“让政府增收,让城市加速发展”,这也正是房地产业在推进城市化中的一个基本功能。人们垢病杭州市去年卖地收入高达700多亿元之巨,但如果没有卖地收入,可以说,很可能就没有新西湖,很可能就没有杭州这座城市的快速发展。当然,杭州市在如何处理好土地出让与房价上涨的关系上,应该还可以做得更好一些。

当今中国,关键是引导房地产需求,而不是周期性地打压这种需求;关键是积极地释放这种需求,而不是让这种需求长期难以实现。即使对于投资需求,也要科学分析,而不能仅仅看到其消极的一面。同时就大量的住房改善需求而言,主要还是依靠商品性住房,而不是依靠政策性住房。

3、适度增加土地供给是缓解房价过快上涨的长期政策

从供给角度观察,土地供给有可能长期滞后于住房需求增长。如果未来10余年内,中国GDP年均增长7%,按照近10年来,中国城镇商品房销售面积增长与GDP增长之间关系,则商品房销售面积增长将达年均10.5%,假定容积率稳定不变,则住房用地供给也应年均增长10.5%。未来实际供地增长速度能否达到这一水平,目前尚不得而知。而从当前房地产业用地供给看,显然存在着很大的难度。

在住宅用地供给增长中,存在着三个难以解决的滞后因素。首先是住宅用地天然具有供给短缺特点。每一块住宅用地都是唯一的,地段是唯一的,地形也是唯一的。这就不像其它商品,可以连续不断地被生产出来。观察最新版的杭州卫星影像图,在以武林门为中心的圆形范围内,可开发的住宅用地所剩无几。

其次是地方政府对于土地财政的高度依赖。在浙江,地方政府财政总收入的一半多上交中央,公共设施建设基本就没钱,主要是靠卖地来推进城镇建设和基础设施建设。正是在这一状况下,地方政府不太愿意在房地产市场低迷时大量推出土地,这一方面是担心减少收入,另一方面也不愿意因大量抛地而损害开发商利益。同时地方政府不愿意在市场低迷时降低拍卖底价,这也在一定程度上抑制了开发商对于土地的购置。进一步就官员个人来说,更不愿意背负低价销售土地被其上级和社会大众指责的风险。所有这些都影响了土地供给的稳定增长。

第三就是中央政府对于土地供给的控制。按《土地法》规定,哪怕是动一亩基本农田也需要国务院批准。这对于中西部地区可能问题不大,因为他们有太多的荒地。而在浙江,这就如同噩梦一样,无论你走到哪里,举目所及,除了山区和海洋,几乎无一不是基本农田。所以在浙江,理论上讲,每用一亩田都得跑北京。与此同时,中央政府又严格规定了建设用地数量,而在浙江相当一些县市,这些地早已被使用了。

所以说,中央政府控制土地,地方政府运作土地,开发商囤积土地,业主追捧土地,把整个的住宅用地供给弄得十分复杂。

土地供给增长的滞后,直接导致地价上升。1998至2008年,根据我的计算,全国房地产商土地购置的单价,年均上涨15.6%。房价则在地价上升中扶摇直上,根据中国统计年鉴,同期全国房价年均上涨6.3%。一些区域上涨较大,另一些区域上涨小一些,浙江房价同期年均上涨14.4%。杭州在2009年,土地拍卖落槌与房价上涨同步。最夸张的是2007年,随着雅戈尔以15712元每平方米拍得原杭州商学院地块,邻近的枫华府第立马上涨2000元。

说到地价上涨,还有一个拆迁成本上涨因素。尽管这种上涨是合理的,确实应给予拆迁户必要的补偿,但这笔费用最终是由买房人承担的,且相当一部分买房人并不是拆迁户。因此,当前如果有新的相关条例出台执行,就房价而言,应该是又一个新的涨价因素。

这里再补充一点,这就是房价随商品房销售面积增长速度的上升而上涨。根据历史数据计算,全国商品住宅销售价格上涨速度,是商品住宅销售面积增长速度的1.4倍,亦即销售面积增长速度上升一个百分点,销售价格上涨速度提高1.4个百分点。

所以房价的上涨,主要还是住房需求较快上升,以及土地供给滞后,双双共同起着作用的产物,地价则显然是其中不可忽视的因素。进而在住房需求和土地供给背后,又存在着一系列非常复杂的因素,从而更使得房地产市场扑朔迷离。

适当增加供地是抑制房价过快上涨的长期对策。土地供给与住房需求之间的缺口,只能依靠价格上涨来弥补。但即使土地供给与住房需求大致适应,也会由于土地的结构性短缺、通货膨胀、投资和投机因素、以及住宅品质和劳动工资的提高等,而决定了中国房价至少在近10年内的长期上涨趋势。

 

话题:



0

推荐

卓勇良

卓勇良

423篇文章 252天前更新

生于上海,长于宁波,居于杭州。浙江清华长三角研究院新经济发展研究中心主任,中国体改研究会特约研究员,浙江省发展和改革研究所前所长,2010获国务院政府特殊津贴。 E-mail:zhuoyl@vip.163.com

文章