1、对于这一规定，无论是增加或不增加住宅用地出让，都将有较大问题

政协委员不是专业人士，我们可以不予置评。对于北京市和国土部的规定，这里的第一个问题，就是为了确保规定的执行，是否已制定了增加住宅用地出让的计划，如果不增加住宅用地出让，则将产生以下两个问题。

一是将大幅减少正常的商品房用地出让。近几年政策房面积约是商品房的5%左右，在此基础上将政策房用地比例增至70%，则将使得当年商品房用地减少60个百分点以上。这样的政策如果仅实行一年，或许问题还不大，但至少也会使得后两年新房上市大幅减少；如果长期实行，则显然将导致相当一个时期的商品房供给大幅缩减。由于商品房的需求人群，与政策房需求人群仅有少量重叠，因而商品房的总体需求并不会因为政策房大量建设而有较大减少，这就将使得商品房价格，特别是一些高档住宅，由于供给大幅减少而成倍上涨。

二是将导致政策房大量积压。在用地占比增加60多个百分点情况下，政策房供给将至少增加12倍以上。杭州市2008年推出经济适用房9771套，如2010年按国土部规定实施，则至少推出10多万套政策房。2009年5、6月间，杭州市组织了6天11场次的经济适用房选房，有590多户家庭因面积较小等原因放弃选房，弃选率约15%，往年情况也是如此。如果今明两年实施国土部规定，不知道杭州市将如何销售这些大量上市的小户型、低品质住宅。

当然，就杭州来说，实际状况不一定如此。因为国土部文件是要求将三种住房用地占总用地的70%。具体到就经济适用房到底应该占住宅用地的多少比重，我们还是不清楚，或许国土部还要出另外的文件来做出规定。然而各地情况差别很大，那么会不会产生由国土部来一刀切地决定各地住房建设的问题呢？

第二个问题，是不是国土部出于保证商品房用地的正常供给，将增加住宅用地出让。

如果确实如此，商品房这边倒是不会出现年度间供给减少问题了。然而在政策房一侧，根据我的计算，为了达到政策房用地占70%的规定，将使得政策房用地比前增加40余倍。如此大量的用地，如果真的用来建政策房，则将导致严重的积压，因为仅就杭州来说，意味着一年内将有40多万套政策房上市；如果从实际出发减少政策房建设面积，则将违反国土部规定。对于地方政府来说，这将陷入左右为难的境地。

进一步从浙江建设用地供给的情况看，住宅用地是较难有大幅增加的，因此比较有可能是不增加或较少增加商品房用地供给，从而导致房价进一步加快上涨。

  2、国土部概念的困惑

还有一个问题就是，国土部文件提出了一个“自住性中小套型商品房”概念。如果是我们这些书生为了写写文章而提出这样的概念，问题倒也不大，而国土部的规定是要实施的，这就有问题了。

首先这完全是一个自相矛盾的概念。“自住性”，意味着买下后不能转让和出租，甚至也不能继承过户，因为继承过户就不是自住了啊。“商品房”，则意味着可以由房屋所有人自行处置，如出让、出租、馈赠、继承等，因为这是商品的基本属性，否则就不应划入商品之列。那么国土部到底是想表达一个什么意思呢？

其次是实施上的难度。我猜测国土部想表达的其实是这么一个意思，即你买下这房子后，只能自己住，如果出让、出租、甚至继承等，那就再另外再付费。这就产生了如何监管的问题了。有关部门规定不能私自安装卫星接收天线，但一些地方存在着大量的这类天线，一般都是没有审批过的。又如杭州市今年查处了一家代理经济适用房出租的房产中介，坊间纷纷替这家中介打抱不平，因为坊间流传代理经济适用房出租是一种普遍行为。如果国土部强推“自住性中小套型商品房”，不要说根本就做不到，同时还将导致中国道德水准的再一次下降。

3、中小套型比例的困惑

当前的一些文件，都有一个中小户型比例的限制。这些规定听起来很美，实行起来则完全是另外一回事，开发商完全有办法来应对政府的微观干预。

一是两套并一套。去年夏天看了万科在杭州的一个楼盘，他们把每套90方的房子，按楼上楼下布局，销售时，建议业主买两套，合起来刚好是180方的跃层，样板房非常漂亮。这个楼盘位于市区近20公里一个低丘缓坡区域，事实上是不可能有低收入家庭来买房的。而且这种土地开发高档住宅才能充分体现其价值。

二是增加层高。一般做成5米多的层高，让业主自己来分割空间，也就是一个平方当两个平方用，单价也相应增加。

三是增加阳台、露台面积等，同时告诉业主，完全可以把这些面积在装修时作为房间使用。这实际上是以较小的审批面积，出售较大的实际居住面积。

所以，一方面是这些规定实际上很难真正被执行，而另一方面，则有可能导致资源的浪费和弄虚作假成风。

4、政策房实施结果有可能减少中低收入家庭的收益

早几年买了政策房的一位朋友告诉我，这房子实际上是“买亏了”。买的时候单价较低，但由于长期不能出让，这就在当前房价快速上涨背景下，导致了巨大的损失。而如果出让，则要补交土地差价，则就未必比商品房有多大的合算。

还有一个问题就是，政策房品质较低，地段较差，户型通常也做得不好，出让的时候，未必能像商品房一样，可以得到较大的差价收益。

由于中国商品房市场在未来一、二十年内，将持续具有较大需求，因而房价持续走高是不可避免的。正是在这一背景下，购买政策房的家庭，虽然眼前解决了住房问题，但就长期而言，用于政策房的这笔支出的实际收益，将大大低于购买商品房家庭的收益。

对于多数中低家庭来说，买一套房子，当然是自己住，所以涨不涨价与已无关。然而，当这个家庭需要迁移、需要以小换大以改善住房的时候、或急需大量现金等时，问题就产生了。

十分明显，当前的政策房规定，实际上有可能制造出“低收入者收益更低，高收入者收益更高”的新马太效应。我们或许还应该调侃地提出这样的建议，即政府应确保政策房出让时，具有与商品房同样的溢价水平，否则就须由政府赔偿，

最后必须强调，解决中国的城镇住房问题，只能走以市场化为主、政府适当干预为辅的路子。如果把住房体制退回到计划经济时代，以政府包办干预为主，将是非常危险的。