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令人爱恨交加的房地产这台战车

令人爱恨交加的房地产这台战车
卓勇良 
我一位80后同事和他的女朋友都来自农村。2008年夏天,他们依靠自己的力量,买了套杭州城西的二手房。前些天去新房恭贺新婚之禧,一个两居室加厅厨卫的温馨之家赫然入目,回想我20多年前27平米的婚房,直觉得生在这个年代真好。

分析房地产市场,先得说一个房价悖论。中国房价涨得快的地方,也是住得宽畅的地方,亦即房价和人均住房面积反比。国内人均住房面积,当数浙江第一。根据住建部数据,浙江城镇早在2007年即已达到了人均37.2平米,比第二位的上海高出2.3平米。而浙江的房价,杭州以单价之高可居全国第三,宁波以2001至2009年的涨速之快居全国第一。

我决不是鼓吹高房价,只是想说一个大实话。这就是高房价本身并不可怕,只要经济较快增长,收入不断提高,住房肯定是能不断改善的。最可怕的是房价高而收入不高,经济死水一潭,那才真的是没指望了。

中国当前的高房价,是需求迅猛增长和供地不足的共同产物。住房需求之所以迅猛增长,一个简单原因,就是收入增长较快。日本1955至1985年,其劳动者家庭收入的年均名义增长率9.5%;浙江1978至2008年,城镇人均收入名义增长率高达15.1%。

不错,平均数后面掩盖着巨大的收入差距,尤其是在资本所得大大高于劳动所得情况下。然而,毕竟确实是有那么一大群人,依靠自己的辛勤劳动,具有了一定的购房能力。这就有了这么一幅图景:正常的合理需求冲在前面,投资需求在改善需求及品质需求的支撑下紧紧跟上,投机需求兴风作浪,银行敞开放款,住房需求一时间洪水滔天。

供地不足进一步加剧了供需失衡。我在二月份发表一篇博文,指出城镇10年供地量仅为人均一个洗手间。1999至2008年,全国房地产企业购地总量31.3亿平方米,根据2008年全国城镇人口,再扣除非住宅用地,假定容积率1.5,则仅能在城镇建造人均7.4平米住宅。更严重的是,2004年以来,全国房地产企业土地购置量每年徘徊在4亿平方米左右。

由此就进一步出现了供给没有跟着需求走、明显违反市场规律的状况。一方面是房价在涨,2004至2008年,全国商品住宅平均单价年均上涨8.2%;另一方面是房地产企业土地购置量在下降,2004至2008年,全国房地产企业土地购置量,年均为负增长0.3%,其中2005比2004年下降3.8%,2006年比2005年下降4.4%。2009年虽然供地大增,但仍只有2007年的八成。

显然,正是这一状况,促使中央出台了我所谓的“适度增加供地下的房地产需求控制”组合拳。据媒体报道,国土部2010年住房用地拟供应量约18万公顷,比2009年全国住房实际供地76461公顷增加1.3倍多,与前五年的年均实际供地量54650公顷相比,更是大幅增加。收紧贷款具有立竿见影效果,增加土地供给则对投资投机客具有较强的后续杀伤力。

高兴之余或有所担忧的是高地价“绑架”政府土地出让。尽管国土部增加商品住宅用地供给,但如果一些地方政府不愿降低土地出让底价,且开发商基于预期不佳而谨慎拿地,就有可能出现土地“流怕”,从而在事实上使得土地难以有效增加,导致日后房价更猛烈反弹。2008年土地出让,因市场低迷大幅减少,导致后续商品住宅供给较少,推动价格持续走高,就是一个典型案例。

还有一点就是,住房需求总的应以疏导为主。刚性需求比较容易分清,改善和品质需求就比较复杂,他们往往与投资投机需求混杂在一起。房价不涨,房子就自己住;房价大涨,就成投资了。如果政策长期过分严厉,就会不利于中国房地产业持续健康发展。规划一些低丘缓坡区域建造少量别墅,于土地资源并无大碍,且能“让富人花钱,让穷人挣钱”,应该说没什么不好。

再说到底,这是一个多元化社会。投资国内房产,总比大量购买奢侈品、转移资产去境外定居,甚至赌博,或把钱“窖藏”起来好得多。听说日本人已在北海道建造了专门针对中国人的别墅,只有两三百万元人民币一套。

房地产这台战车,是经济社会发展的一件利器。科学的房地产政策是居民基本居住权利的保障器,让政府弥补市场缺陷,让人人都能安居乐业;房地产业是生活提升器,让中产阶级提高生活品位,让中西部农民就业;土地出让是城市发展的加速器,让政府增收,让城市繁荣,让生活更美好。我个人坚信,政府科学调控加市场活力,中国的房地产业一定会造福我们社会大众。 



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