楼市两难

卓勇良　　

　　春节前的楼市就像天气一样，阴沉而寒冷。市面上经常会流传一些负面消息，刚刚前几天就有某房地产网站说杭州某品牌开发商破产消息是不确切的，而关于另一家大哥大开发商，则时不时会听到一些不太好的消息。

　　去年五六月份以来，我就在一些私下场合多次分析，认为楼市必降无疑，而且幅度很可能多达40%以上，亦即大致跌到稍高于2009年3月份前后的水平上。也有人立马反驳我的意见，可是事实已越来越证明，这一判断基本是准确的。

　　问题严重性还不在于价格下跌，而在于价格下跌后的成交量也不一定会有较大增加。因为有能力购房的家庭即使房价下跌，也因限购而不能购买；不受政策限购的家庭即使房价下跌，也还是买不起房。杭州城里那些100平米左右的小户型，跌价40%，仍100多万元一套，近郊那些大户型跌价后也要两三百万元一套。这样的一个房价对于不受限购政策影响的中低收入家庭来说，且不说如何还贷，就是日后每月数百元的物管费也令人望而生畏。

　　开发商对于这些道理比我们知道得更多，这也是他们死扛着不跌价的一个重要原因。因为一旦大牌开发商跌价，众多虾米开发商立马跟进，楼价即会雪崩式下降，然而成交却不一定较快放大。在这一状况下，那些有大量存货、现金逐渐枯竭的开发商的日子会更不好过。

　　其实对于开发商来说，问题倒也简单，无非破产倒闭罢了。绿城宋卫平董事长早就说过，最差情况就不干了。宋卫平抛出了一个三段论，首先努力卖房子，不见效就卖项目，如果都不奏效，“那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　不过对于整个楼市来说，问题并不这么简单。楼市低迷已经累及土地一级市场大幅萎缩。2011年，上海出让商品房土地成交减少14.3%，北京减少55.5%，杭州减少35.4%。

　　这里的第一个问题是土地收入大幅减少。据中国指数研究院监测显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为比上年减少11%，其中住宅类用地减少23%。前几年地方政府由于土地出让收入较多，加之四万亿投资等因素，建设摊子都铺得较大，现在突然钱少了，日子也并不比开发商好过，一些政府项目出现了捉襟见肘的困窘。

　　第二个问题是后续商品房供给大幅下降。当前由于楼市低迷，开发商资金困难，下一步土地一级市场行情有可能继续下行，这就意味着未来若干年内，商品房供给数量必然大幅减少。如果限购政策继续实施，问题并不大；但如果限购政策取消，则由于供给较少，房价势将大幅反弹，从而楼市调控前功尽弃，这应该是政府不愿看到的一种状况。正是在这种复杂局面下，估计楼市限购政策一定时期内不太可能取消。

　　这里比较大的一种可能，就是地方政府在限购政策框架下，采取一些灵活做法。如允许限购家庭成年子女可以购买一套商品房，允许已经拥有两套住房、但人均面积低于某一标准或住房品质稍差等家庭可以换购一套商品房，或对中低收入家庭购买商品房给予一定优惠等。

　　中国楼市走到今天这样的地步，具有很多非理性因素在起着作用。2009年8月在杭州西湖边一家五星级酒店的地下大厅，万科蝶园开盘现场人头攒动，听说当天下午万科老总王石在现场与工作人员商议之后，当场决定提价。开发商抵挡不了这场盛宴的巨大利益的诱惑，业主处于商品房随时可能提价的惊恐之中，巨大的手持现金和宽松的信贷政策又一步步推进楼市疯狂。

　　楼市的多重两难局面，对于开发商和各级政府都非常棘手。当前并不是如何避免一定的甚至是相当的短期损失，关键是如何以这种短期成本来换取中国经济的长期健康发展。