苏杭比较看土地与房价关系

卓勇良

　　限购政策出现松动，充分体现了中央政府楼市调控政策的灵活性。对于楼市调控，需求管理固然重要，供给调整和优化，可能也很重要。当然对于供给调整和优化，必须与需求管理并重推进，但也不能因此而放松对于供给的关注。

　　2002年以来，杭州主城区商品住宅土地供给大致只有苏州市区的一半，房价则是苏州市区的两倍。从这两个数字的简单比较，已经可以初步得出，土地供给对于房价具有重要影响的结论。

　　本文完成于2010年3月，现仅稍作修改。

　　1、杭州和苏州的可比性

　　“上有天堂，下有苏杭”，杭州和苏州是两座高度可比的城市。如没有特别注明，本文所谓的杭州和苏州，均限于市区范围。杭州系不包括萧山和余杭的主城区，苏州系不包括常熟等五个县级市的市区。

　　两地人口规模差别不大。2008年，杭州主城区户籍人口220.3万人，苏州市区户籍人口238.2万人。

　　两地GDP差距不大。2008年，杭州主城区GDP总额2309亿元，苏州市区GDP总额2718亿元。按户籍人口计算，杭州主城区人均GDP为10.5万元，苏州市区为11.5万元。

　　不过两地空间范围具有较大差距。杭州主城区面积只有683平方公里，苏州市区因2000年吴县划入市区，陆地面积高达1650平方公里。

　　2、杭州土地出让大大少于苏州

　　根据我个人掌握的数字，2002至2009年合计，杭州主城区商品住宅土地出让合计成交1361万平方米，苏州市区合计成交2680万平方米，杭州仅为苏州的50.8%。

　　两地商品住宅用地出让成交的较大差距，主要是在2007年以前。根据我了解到的数据，2002至2007年，杭州主城区商品住宅土地出让成交，除个别年份外，大致仅为苏州市区的30%左右，这一时期合计，杭州主城区商品住宅出让成交面积977万平方米，苏州市区则为2265万平方米，杭州主城区只有苏州市区的43.1%。

　　需要说明的是，这些数字是我个人通过各个不同渠道搜集到的，虽然有些数字有两个以上出处，但仍不能保证其完全确切。不过由于苏杭两地商品住宅用地出让差距较大，即使数字有出入较大，应该仍不至于改变杭州商品房用地出让大大少于苏州的基本事实。

　　当然，这里必须考虑周边区域土地出让，对于杭州主城区土地出让的替代作用。苏州下辖市距苏州城区较远，因此不存在这一因素。杭州综合相关媒体报道，这方面出让的土地实际并不多，仍不能改变杭州商品住宅用地出让大大少于苏州的事实。

　　另外，杭州商品住宅平均每套面积大于苏州，根据2006至2009年数据计算，杭州主城区平均每套132.7平方米，苏州市区平均每套116.2平方米。住宅是按套销售的，因此实际的住宅供应，杭州更是少于苏州。

　　3、杭州商品房单价大大高于苏州

　　反映在新建商品房成交单价上，杭州主城区长期大幅高于苏州市区。其中2007年以前大致比苏州市区高60%，2008和2009年则比苏州市区高80%至一倍多。两地新建商品住宅成交单价2002至2009年上涨速度，杭州主城区为20.7%，苏州为18.4%，杭州比苏州高2.3个百分点。杭州房价指数名列国家统计局统计的70个城市的前三位，苏州甚至未被国家统计局列入70个城市房价监测范围。

　　两地房价差距可以追溯到2000年前后。根据现在搜集到的数据，2002年，杭州主城区平均单价为3691元，苏州市区则仅为2281元，杭州比苏州高出61.8%。2009年的房价差距更大，杭州主城区全年平均成交单价13803元，苏州市区只有7465元，杭州比苏州高出84.9%。

　　4、客观因素或是供地较少主因

    两地商品住宅用地出让成交的较大差距，具有一定的客观原因。其中比较主要的是，杭州主城区面积仅为苏州市区的41.4%，且主城区内有相当的山地，进一步约束和影响了土地供给。

　　不过需要强调的是，区域面积和地形的较大差别，虽然是土地供给较少的重要因素，但如果体制和政策上能更灵活一些，也不至于使得杭州商品房用地供给大大少于苏州。区域范围再小，也不至于小到连十几平方公里的住宅用地都拿不出的地步。

　　杭州市主城区按2002－2009年合计，按户籍人口计算，人均商品住宅用地出让成交只有6.3平方米，如按常住人口计算则更少。这8年出让成交的商品住宅用地合计，仅占杭州市主城区面积的2.0%，即使再加上一倍的公建用地，也仅占杭州市主城区面积的4%。

　　公允而论，适当多出让一些商品住宅用地，纯就资源来说，应该不是主要约束因素。杭州市2007年底经市政府同意的《杭州市住房建设规划（2008－2009）》指出，2008至2009年的规划期内，主城区商品住宅用地总可供应量为867－1027万平方米，然而同期实际成交量，仅是这一可供量低限的44.4%。

　　当前的土地管理体制和一些具体的做法，显然对商品住宅用地出让有较大影响。如基本农田比重过高，导致建设用地回旋余地较小；又如早期土地出让中不规范做法，影响了后期土地出让；再如土地出让中高者得地的做法等。

　　与此同时，土地供给较少推高地价，高地价则进一步制约了土地出让的成交。2008年杭州主城区商品住宅土地出让仅100余万平方米，仅为2007年的1/3。这是因为在2008年房地产市场低迷状况下，高地价严重制约了开发商拿地积极性。假如2008年上半年杭州主城区土地市场能有大致正常数量的成交，则2009年房价涨幅就有可能低一些，就不一定会导致出台限购这样的严厉措施。

　　当然，浙江全省各地均对杭州商品住宅具有较多需求，这是苏州所没有的一个因素。不过如假定供地水平相当，则仅是这一因素，则杭州房价应该尚不至于比苏州高一倍。

　　5、高房价影响当地经济

　　长期持续的房价高涨将影响当地经济社会发展，具体对于杭州经济的影响，因缺少深入调研不太好下结论。但有一点可以明确指出，即自2002年以来，杭州经济增长速度已明显低于苏州。

　　1990至2000年，杭州市GDP年均增速比苏州市高1.2个百分点，2000至2010年则比苏州低1.6个百分点。居民收入较高曾是杭州的骄傲，但苏州城镇人均收入正在逼近杭州，农村已高于杭州。

　　杭州案例对于全省具有一定典型意义。这几年浙江经济增长速度从全国第一方阵，下滑到2009年仅居全国倒数第4位，其中一个重要因素就是省内要素价格大幅上升，导致企业省内经营困难，全省上下对于高房价应予以高度重视。

　　6、广州房价“洼地”的进一步启示

　　广州与杭州相比，市内同类商品住宅平均单价大致只有杭州的一半左右。2009年，广州中心城区的天河区全年平均成交单价15009元，越秀区平均成交单价14645元，荔湾区仅12326元。根据国家统计局统计，2001至2009年，广州房价指数为131.0，比杭州低65个百分点，列全国35个大中城市的倒数第二位。

　　导致广州房价明显较低的一个主要原因，就是长期来商品住宅供地充分。2001年到2004年间，多数大中城市房价猛涨，而广州房市波澜不惊，表现优异。据介绍，其主要原因是广州一直维持经营性土地的稳定合理供给。1993至2003年，广州平均每年批出居住用地3.87平方公里，整体供应量比每年约3平方公里的新增居住用地需求量略有富余。

　　优化供地是楼市调控中不可或缺的一环。苏杭比较及广州案例表明，房价上涨虽然难以避免，但如果能够科学合理供地，同时尽量避免土地成交量的大小年悬殊差别，则尽管存在着投资投机，房价涨幅应该不至于如此之高。